Les loyers à NYC ne cessent d'augmenter parce que le marché fonctionne selon 6 forces structurelles imbriquées, et les comprendre est le seul moyen de donner un sens à ce que les chiffres signifient réellement.
Un déficit d'offre qui s'est creusé pendant des décennies
De 2010 à 2023, l'offre de logements à New York City n'a augmenté que de 4% tandis que l'emploi a augmenté de 22%. Cet écart entre l'offre et la demande n'est pas un hasard. Depuis des décennies, le taux de croissance du parc de logements de New York City est bien inférieur à celui de ses villes homologues, même alors que l'économie de la ville connaissait un boom. Avec une population croissante et une économie florissante, pas assez d'unités n'ont été ajoutées au parc de logements pour suivre la demande, et ces politiques restrictives d'utilisation des terres ont directement fait augmenter les coûts du logement.
Les estimations varient largement, mais un rapport de 2021 du cabinet de planification AKRF a révélé que New York City a besoin de 560,000 unités de logements supplémentaires d'ici 2030, avec 227,000 unités nécessaires immédiatement pour compenser la sous-production passée. Une analyse de mai 2024 réalisée par McKinsey pour le compte de la Regional Plan Association a évalué la pénurie régionale à 540,000 unités.
Les efforts de New York City pour résoudre sa pénurie de logements ont entraîné une certaine croissance de l'offre, mais une baisse des permis suggère qu'une croissance plus lente pourrait être à l'horizon. La construction seule ne comblera pas un écart de cette ampleur rapidement.
Les taux de vacance tombent à un plus bas historique
Le taux de vacance de New York City est tombé à seulement 1.4 pourcent, le plus bas enregistré depuis 1968. Ce chiffre en dit long sur le pouvoir de négociation du propriétaire face au locataire. Seulement 1.4% des appartements de New York City étaient vacants et disponibles à la location, le taux le plus bas en des décennies. La pénurie était encore plus grave pour les unités abordables : moins de 1% des appartements au prix de $2,400 par mois étaient disponibles, et moins de 0.4% de ceux au prix de $1,100 étaient vides et prêts à louer.
Cela se traduit par la disponibilité de seulement 33,000 unités vacantes sur près de 2.4 millions d'unités locatives dans toute la ville. Quand l'offre est aussi serrée, les propriétaires n'ont pas besoin de faire concurrence. Ce sont les locataires qui le font.
Les restrictions de zonage bloquent les nouvelles constructions
Le rapport Supply Skepticism du Furman Center a compilé des recherches ayant trouvé un lien causal entre les restrictions d'utilisation des terres et les prix du logement, concluant que « la prépondérance des preuves montre que restreindre l'offre augmente les prix des logements ». Le code de zonage de New York reste l'un des plus restrictifs du pays. Dans les banlieues de New York City, les réglementations de zonage restrictives sont un facteur clé de la sous-offre de logements, car les lois de zonage interdisent ou découragent tout ce qui n'est pas des maisons unifamiliales détachées.
Augmenter l'offre nécessitera à la fois une action législative d'État et des changements de zonage local, comme ceux proposés dans le cadre de la City of Yes for Housing Opportunity, qui augmentent la capacité de développement dans toute la ville. En modernisant l'ordonnance de zonage de la ville pour permettre plus de logements partout, New York peut commencer à réduire une pénurie qui s'est creusée au fil des ans.
La bureaucratie administrative, les impôts fonciers élevés et les coûts d'assurance croissants sont autant de raisons pour lesquelles moins de logements sont construits à New York City que dans d'autres grandes villes. Chacun de ces points de friction augmente le coût de base de tout nouveau projet.
Perspective d'experts sur les loyers à NYC et la demande structurelle
Le marché locatif de New York n'est pas un seul mécanisme défaillant. C'est plusieurs mécanismes défaillants qui fonctionnent en même temps. Le problème fondamental est que la production de logements n'a jamais suivi la croissance démographique et de l'emploi sur une période durable. Les restrictions de zonage limitent les endroits où les constructeurs peuvent construire. Les coûts de construction élevés et les pénuries de main-d'œuvre limitent ce qu'ils peuvent se permettre de construire. Les coûts de conformité réglementaire limitent le nombre de propriétaires disposés à investir dans de nouvelles unités. Ensuite, du côté de la demande, vous avez une base croissante de ménages, y compris les jeunes professionnels, les familles d'immigrants et les travailleurs à distance, tous en concurrence pour un nombre fixe d'unités. Le résultat est un marché favorable aux propriétaires par défaut, non par conception. Tant que l'offre ne s'étendra pas véritablement à grande échelle, les locataires continueront d'absorber des coûts que le marché n'a aucune raison structurelle de réduire.
Perspective composite de professionnels des politiques de logement et de la finance immobilière, New York City
Demande : plus de ménages, moins de mobilité
Un peu moins de [[NUM]]% des locataires de New York City ont emménagé dans leur appartement actuel au cours de la dernière année, comparé à environ [[NUM]]% à l'échelle nationale.
Les coûts de construction aggravent le problème
Avec les préoccupations concernant l'inflation, les coûts des matériaux et les tarifs, le marché locatif de NYC pourrait faire face à d'autres contraintes d'offre dans les mois à venir. Les tarifs sur l'acier et l'aluminium seuls augmentent les budgets des projets dans toute la ville.
Un choc sur l'offre de travail force généralement les salaires à la hausse car les entreprises font concurrence pour un nombre moins important de travailleurs. Ces coûts de main-d'œuvre augmentés seraient probablement répercutés sur les promoteurs immobiliers et, finalement, sur les acheteurs et les locataires. La hausse des coûts de construction réduit ce qui est construit. Une offre réduite maintient les loyers de NYC élevés.
Le résumé sur les loyers à NYC
The bottom line on NYC rents
Les loyers demandés sont maintenant 15.2% plus élevés qu'ils ne l'auraient été si la tendance d'avant la pandémie s'était poursuivie, et augmentent à peu près deux fois plus vite qu'avant 2020. Les loyers de New York n'augmentent pas à cause d'une seule mauvaise décision politique. Ils augmentent parce qu'un déficit d'offre, un taux de vacance record bas, un zonage restrictif, une construction limitée, une demande croissante et une stagnation des salaires opèrent tous en même temps.
De nombreuses études confirment que les nouvelles constructions ralentissent la croissance des loyers et peuvent même les réduire si l'échelle est suffisante. Avec suffisamment de nouvelles constructions au fil du temps, le taux de vacance augmentera, ce qui ralentira ou inversera la croissance des loyers et offrira plus d'options de logement aux New-Yorkais. Tant que l'offre ne s'étendra pas à cette échelle, les loyers de New York resteront un problème structurel, non cyclique. Suivez les données, pressez vos représentants, et prenez des décisions les yeux grands ouverts.
En savoir plus sur les loyers de New York
- NYC Housing and Vacancy Survey, NYC Department of Housing Preservation and Development
- NYC Housing Supply Challenge, Office of the New York City Comptroller
- NYC’s Housing Shortage Costing Billions in Lost Taxes, Gothamist
