Gli affitti di NYC continuano a salire perché il mercato opera su 6 forze strutturali sovrapposte, e comprenderle è l'unico modo per dare senso a quello che i numeri significano davvero.
Un deficit di offerta decennale
Dal 2010 al 2023, l'offerta abitativa a New York City è aumentata di soli 4% mentre i posti di lavoro sono aumentati di 22%. Quel divario tra offerta e domanda non è un incidente. Per decenni, il tasso di crescita abitativa di New York City è rimasto ben al di sotto delle sue città pari, anche mentre l'economia della città è prosperata. Con una popolazione in crescita e un'economia fiorente, non venivano aggiunte abbastanza unità al patrimonio abitativo per stare al passo con la domanda, e queste politiche restrittive sull'uso del suolo hanno direttamente spinto i costi abitativi verso l'alto.
Le stime variano ampiamente, ma un rapporto 2021 della società di pianificazione AKRF ha rilevato che New York City ha bisogno di 560,000 unità abitative aggiuntive entro 2030, con 227,000 unità necessarie immediatamente per compensare la sottopreoduzione passata. Un'analisi di maggio 2024 di McKinsey per conto della Regional Plan Association ha collocato la carenza regionale a 540,000 unità.
Gli sforzi di New York City per affrontare la sua carenza abitativa hanno portato a una certa crescita dell'offerta, ma un calo dei permessi suggerisce che una crescita più lenta potrebbe essere all'orizzonte. Solo la costruzione non chiuderà un divario di questa portata rapidamente.
Il tasso di sfitto raggiunge un minimo storico
Il tasso di sfitto di New York City è sceso a un mero 1.4 percento, il livello più basso che questa misurazione abbia mai raggiunto dal 1968. Quella cifra ti dice tutto sulla leva del proprietario sul inquilino. Solo 1.4% degli appartamenti di New York City erano sfitti e disponibili per l'affitto, il tasso più basso in decenni. La carenza era ancora più profonda per le unità accessibili: meno del 1% degli appartamenti al di sotto di $2,400 al mese erano disponibili, e meno del 0.4% di quelli al di sotto di $1,100 erano vuoti e pronti per l'affitto.
Questo si traduce nella disponibilità di soli 33,000 unità sfitte su quasi 2.4 milioni di unità in affitto in tutta la città. Quando l'offerta è così stretta, i proprietari non hanno bisogno di competere. Lo fanno gli inquilini.
Le restrizioni sulla zonizzazione bloccano le nuove costruzioni
Il rapporto Supply Skepticism del Furman Center ha compilato ricerche che hanno trovato un collegamento causale tra le restrizioni sull'uso del suolo e i prezzi abitativi, concludendo che la "preponderanza delle prove mostra che limitare l'offerta aumenta i prezzi abitativi". Il codice di zonizzazione di New York rimane uno dei più restrittivi del paese. Nei sobborghi di New York City, i regolamenti di zonizzazione restrittivi sono un fattore chiave della carenza abitativa, poiché le leggi di zonizzazione proibiscono o scoraggiano qualsiasi cosa diversa da case unifamiliari staccate.
L'aumento dell'offerta richiederà sia azioni legislative statali che cambiamenti di zonizzazione locali, come quelli nella proposta City of Yes for Housing Opportunity, che aumentano la capacità di sviluppo in tutta la città. Modernizzando l'ordinanza di zonizzazione della città per consentire più alloggi ovunque, New York può iniziare a ridurre una carenza che si trascina da anni.
La burocrazia dei permessi, le tasse sulla proprietà elevate e i costi assicurativi crescenti sono tutti parte della ragione per cui a New York City si costruisce meno alloggi che in altre grandi città. Ognuno di questi punti di attrito aumenta il costo base per qualsiasi nuovo progetto.
Prospettiva esperta sugli affitti di NYC e la domanda strutturale
Il mercato degli affitti di New York non è un singolo meccanismo rotto. Sono più meccanismi rotti che operano contemporaneamente. Il problema centrale è che la produzione abitativa non ha mai corrisposto alla crescita della popolazione e dei posti di lavoro in alcun periodo sostenuto. I vincoli di zonizzazione limitano dove i costruttori possono costruire. I costi di costruzione elevati e la carenza di manodopera limitano ciò che possono permettersi di costruire. I costi di conformità normativa limitano quanti proprietari sono disposti a investire in nuove unità. Quindi, dal lato della domanda, hai una base crescente di nuclei familiari, inclusi giovani professionisti, famiglie di immigrati e lavoratori remoti, tutti in competizione per un pool fisso di unità. Il risultato è un mercato dei proprietari per impostazione predefinita, non per design. Fino a quando l'offerta non si espande genuinamente su larga scala, gli inquilini continueranno ad assorbire costi che il mercato non ha motivo strutturale di abbassare.
Prospettiva composita da professionisti della politica abitativa e della finanza immobiliare, New York City
Domanda: più nuclei, meno movimento
I redditi non hanno tenuto il passo con gli affitti o l'inflazione, suggerendo che è diventato sempre più difficile per le famiglie della classe lavoratrice, le famiglie con esigenze mutevoli o i nuovi arrivati trovare un posto che possono permettersi. Allo stesso tempo, la domanda continua a crescere da più direzioni. Il Dipartimento U.S. per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano identifica New York come uno dei stati in cui la domanda guidata dall'immigrazione ha avuto l'effetto più pronunciato sui mercati abitativi.
Poco meno del 15% degli inquilini di New York City si è trasferito nel suo appartamento attuale nell'ultimo anno, rispetto a circa 25% a livello nazionale. Le normative sugli affitti che limitano gli aumenti mensili incoraggiano le persone a rimanere, ma la mancanza di offerta abitativa significa che gli inquilini hanno anche poche altre opzioni nella loro fascia di prezzo. Gli inquilini rimangono bloccati sul posto, e i nuovi arrivati competono per quello che poco entra nel mercato.
I costi di costruzione aggravano il problema
Con le preoccupazioni sull'inflazione, i costi dei materiali e i dazi in gioco, il mercato degli affitti di NYC potrebbe affrontare più vincoli di offerta nei mesi a venire. I soli dazi su acciaio e alluminio stanno aumentando i budget dei progetti in tutta la città. Nel complesso, il 48,9% della forza lavoro dell'industria delle costruzioni di New York City è nata all'estero, rendendola la quinta più grande quota tra qualsiasi grande area metropolitana statunitense.
Uno shock all'offerta di lavoro in genere forza i salari verso l'alto mentre le aziende competono per meno lavoratori. Questi costi di manodopera aumentati sarebbero probabilmente trasferiti agli sviluppatori e, in ultima analisi, agli acquirenti e agli inquilini. I costi di costruzione in aumento riducono quello che viene costruito. L'offerta ridotta mantiene gli affitti di NYC elevati.
Il punto conclusivo sugli affitti di NYC
Gli affitti richiesti sono ora 15.2% più alti di quanto sarebbero stati se il trend pre-pandemia fosse continuato, e stanno aumentando a un ritmo all'incirca doppio rispetto a prima di 2020. Gli affitti di NYC non stanno aumentando a causa di una singola cattiva decisione politica. Stanno aumentando perché un deficit di offerta, un tasso di vacanza ai minimi storici, zoning restrittivo, costruzione limitata, domanda crescente, e stagnazione della crescita salariale operano tutti contemporaneamente.
Numerosi studi confermano che le nuove costruzioni rallentano la crescita degli affitti e possono addirittura ridurli se la scala è sufficiente. Con abbastanza nuove costruzioni nel tempo, il tasso di vacanza aumenterà, il che a sua volta rallenterà o invertirà la crescita degli affitti e fornirà più opzioni abitative per i newyorkesi. Finché l'offerta non si espande a quella scala, gli affitti di NYC rimarranno un problema strutturale, non ciclico. Monitora i dati, fai pressione sui tuoi rappresentanti, e prendi decisioni con gli occhi ben aperti.
Scopri di più sugli affitti di NYC
- NYC Housing and Vacancy Survey, NYC Department of Housing Preservation and Development
- NYC Housing Supply Challenge, Office of the New York City Comptroller
- NYC’s Housing Shortage Costing Billions in Lost Taxes, Gothamist
