NYC-Mieten steigen weiter, weil der Markt auf 6 überlappenden strukturellen Kräften operiert, und nur wenn man diese versteht, kann man verstehen, was die Zahlen wirklich bedeuten.
Eine seit Jahrzehnten entstehende Versorgungslücke
Von 2010 bis 2023 stieg das Wohnungsangebot in New York City um nur 4%, während die Arbeitsplätze um 22% zunahmen. Diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage ist kein Zufall. Jahrzehntelang ist die Wohnungsbauquote New York Citys weit hinter der seiner Konkurrenzstädte zurückgeblieben, obwohl die Wirtschaft der Stadt boomte. Bei einer wachsenden Bevölkerung und florierender Wirtschaft wurden nicht genug Wohneinheiten zum Bestand hinzugefügt, um mit der Nachfrage Schritt zu halten, und diese restriktiven Landnutzungsrichtlinien trieben die Wohnungskosten direkt in die Höhe.
Die Schätzungen gehen weit auseinander, aber ein Bericht von 2021 des Planungsbüros AKRF stellte fest, dass New York City bis 560,000 zusätzlich 2030 Wohneinheiten benötigt, wobei 227,000 Einheiten sofort erforderlich sind, um frühere Unterproduktion auszugleichen. Eine Analyse von Mai 2024 von McKinsey im Auftrag der Regional Plan Association bezifferte den regionalen Mangel auf 540,000 Einheiten.
New York Citys Bemühungen, seinen Wohnungsmangel zu beheben, haben zu einigem Angebotswachstum geführt, aber ein Rückgang der Genehmigungen deutet darauf hin, dass ein langsameres Wachstum bevorstehen könnte. Nur mehr Bauten werden diese Lücke nicht schnell schließen.
Leerstand sinkt auf historisches Tief
New York Citys Leerstandsquote ist auf nur 1.4 Prozent gefallen, der niedrigste Wert dieser Messung seit 1968. Diese Zahl sagt alles über die Verhandlungsmacht des Vermieters gegenüber dem Mieter aus. Nur 1.4% der New York City-Apartments waren leer und zu vermietbar, die niedrigste Quote in Jahrzehnten. Der Mangel war noch tiefer bei erschwinglichen Einheiten: Weniger als 1% der Apartments mit Preisen unter $2,400 pro Monat waren verfügbar, und weniger als 0.4% derer unter $1,100 waren leer und vermietbar.
Dies entspricht nur 33,000 leeren Einheiten von insgesamt fast 2.4 Millionen Mieteinheiten in der ganzen Stadt. Wenn das Angebot so knapp ist, müssen Vermieter nicht konkurrieren. Mieter tun es.
Zonenbestimmungen blockieren Neubauten
Der Supply Skepticism-Bericht des Furman Center kompilierte Forschungen, die einen kausalen Zusammenhang zwischen Landnutzungsbeschränkungen und Wohnungspreisen fanden, und kam zu dem Schluss, dass die „Gesamtheit der Belege zeigt, dass die Beschränkung des Angebots die Wohnungspreise erhöht". New Yorks Zonenordnung bleibt eine der restriktivsten im Land. In den Vororten von New York City sind restriktive Zonenbestimmungen ein Schlüsselfaktor für das unzureichende Wohnungsangebot, da Zonengesetze alles außer einzelnen freistehenden Häusern verbieten oder entmutigen.
Eine Angebotserhöhung erfordert sowohl Maßnahmen der Staatslegislatur als auch lokale Zonenänderungen, wie sie in dem Vorschlag City of Yes for Housing Opportunity vorgesehen sind, die die Entwicklungskapazität in der ganzen Stadt erhöhen. Durch die Modernisierung der Zonenordnung der Stadt, um überall mehr Wohnungen zu ermöglichen, kann New York beginnen, einen Mangel zu verringern, der Jahre in der Entstehung ist.
Genehmigungsbürokratie, hohe Grundsteuern und steigende Versicherungskosten sind alle Teile davon, warum in New York City weniger Wohnungen gebaut werden als in anderen Großstädten. Jeder dieser Reibungspunkte erhöht die Kostenuntergrenze für jedes neue Projekt.
Expertenperspektive auf NYC-Mieten und strukturelle Nachfrage
New Yorks Mietmarkt ist kein einzelner defekter Mechanismus. Es sind mehrere defekte Mechanismen, die gleichzeitig operieren. Das Kernproblem ist, dass die Wohnungsproduktion niemals über einen längeren Zeitraum mit dem Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum Schritt gehalten hat. Zonenbestimmungen begrenzen, wo Bauträger bauen können. Hohe Baukosten und Arbeitskräftemangel begrenzen, was sie sich leisten können zu bauen. Kosten für behördliche Compliance begrenzen, wie viele Vermieter bereit sind, in neue Einheiten zu investieren. Dann haben Sie auf der Nachfrageseite eine wachsende Basis von Haushalten, einschließlich junger Fachleute, Immigrantenfamilien und Remote-Arbeiter, die alle um einen festen Pool von Einheiten konkurrieren. Das Ergebnis ist ein Vermietersmarkt standardmäßig, nicht absichtlich. Solange sich das Angebot nicht im größeren Maßstab wirklich ausbreitet, werden Mieter weiterhin Kosten aufnehmen, die der Markt keinen strukturellen Grund hat zu senken.
Zusammengesetzte Perspektive von Fachleuten aus Wohnungspolitik und Immobilienfinanzierung, New York City
Nachfrage: mehr Haushalte, weniger Bewegung
Einkommen sind nicht mit Mieten oder Inflation Schritt gehalten, was darauf hindeutet, dass es für Arbeiterfamilien, Familien mit sich ändernden Bedürfnissen oder Neulinge zunehmend schwierig geworden ist, einen erschwinglichen Platz zu finden. Gleichzeitig wächst die Nachfrage weiterhin aus mehreren Richtungen. Das U.S. Department of Housing and Urban Development identifiziert New York als einen der Bundesstaaten, wo die durch Einwanderung getriebene Nachfrage die stärksten Auswirkungen auf Wohnungsmärkte hatte.
Knapp unter 15% der New York City-Mieter sind innerhalb des letzten Jahres in ihre jetzige Wohnung gezogen, gegenüber etwa 25% landesweit. Mietbestimmungen, die monatliche Erhöhungen begrenzen, ermutigen die Menschen zu bleiben, aber ein Mangel an Wohnungsangebot bedeutet, dass Mieter auch wenige andere Optionen in ihrer Preisklasse haben. Mieter bleiben an Ort und Stelle festgelegt, und neue Interessenten konkurrieren um das Wenige, das auf den Markt kommt.
Baukosten verschärfen das Problem
Mit Inflationssorgen, Materialkosten und Zöllen im Spiel könnte New Yorks Mietmarkt in den kommenden Monaten mit mehr Angebotsengpässen konfrontiert werden. Allein Stahl- und Aluminium-Zölle erhöhen Projektbudgets in der ganzen Stadt. Insgesamt sind 48,9% der Belegschaft der Bauindustrie New York Citys im Ausland geboren, was es zur fünftgrößten Quote unter großen US-Ballungsräumen macht.
Ein Schock für das Arbeitsangebot zwingt typischerweise Löhne in die Höhe, wenn Unternehmen um weniger Arbeitnehmer konkurrieren. Diese erhöhten Arbeitskosten würden wahrscheinlich an Entwickler und letztendlich an Käufer und Mieter weitergegeben. Steigende Baukosten reduzieren, was gebaut wird. Reduziertes Angebot hält NYC-Mieten erhöht.
Das Wesentliche zu NYC-Mieten
Gefragte Mieten sind jetzt 15.2% höher, als sie gewesen wären, wenn der Trend vor der Pandemie fortgesetzt worden wäre, und steigen mit ungefähr der doppelten Geschwindigkeit wie vor 2020. NYC-Mieten steigen nicht wegen einer einzelnen schlechten Politikentscheidung. Sie steigen, weil eine Versorgungslücke, eine Leerstandsquote auf Rekordtief, restriktive Zonenbestimmungen, eingeschränkte Bautätigkeit, wachsende Nachfrage und stagniertes Lohnwachstum alle gleichzeitig operieren.
Zahlreiche Studien bestätigen, dass Neubau das Mietwachstum verlangsamt und Mieten tatsächlich senken kann, wenn das Ausmaß ausreichend ist. Mit genug Neubau im Laufe der Zeit wird sich die Leerstandsquote erhöhen, was wiederum das Mietwachstum verlangsamt oder umkehrt und mehr Wohnoptionen für New Yorker bietet. Bis sich das Angebot in diesem Ausmaß ausweitet, bleiben NYC-Mieten ein strukturelles Problem, kein zyklisches. Verfolgen Sie die Daten, üben Sie Druck auf Ihre Vertreter aus und treffen Sie Entscheidungen mit offenen Augen.
Erfahren Sie mehr über NYC-Mieten
- NYC Housing and Vacancy Survey, NYC Department of Housing Preservation and Development
- NYC Housing Supply Challenge, Office of the New York City Comptroller
- NYC’s Housing Shortage Costing Billions in Lost Taxes, Gothamist
