ニューヨークのレントが上昇し続けているのは、市場が6つの重なり合う構造的要因によって機能しており、これらを理解することが数字が実際に意味することを理解する唯一の方法です。
数十年かけて作られた供給ギャップ
2010年から2023年にかけて、ニューヨーク市の住宅供給はわずか4%増加したのに対し、雇用は22%増加しました。この需給のギャップは偶然ではありません。数十年間、ニューヨーク市の住宅成長率は、経済が好況を続けているなか、同等規模の他都市をはるかに下回っています。人口増加と経済成長の中で、需要に追いつくために十分な住宅ユニットが供給されず、これらの限定的な土地利用政策が直接的に住宅コストを押し上げました。
推定値はさまざまですが、プランニング企業AKRFが作成した2021年の報告書によると、ニューヨーク市は560,000年までに2030ユニットの追加住宅が必要であり、過去の供給不足を補うために227,000ユニットが直ちに必要です。広域計画協会に代わってマッキンゼーが2024年5月に実施した分析では、地域の不足を540,000ユニットと位置付けました。
ニューヨーク市が住宅不足に対処するための取り組みはある程度の供給増加をもたらしましたが、許可件数の減少は、今後の成長が鈍化する可能性を示唆しています。建設だけではこのサイズのギャップを迅速に埋めることはできません。
空室率が歴史的低水準に
ニューヨーク市の空室率はわずか1.4パーセントにまで低下し、この測定が1968年以来最低です。この数字は、賃貸人が賃借人に対してどれだけの力を持っているかをすべて物語っています。ニューヨーク市のアパートのわずか1.4%が空室で賃貸可能であり、これは数十年で最低の率です。手ごろな価格のユニットの不足はさらに深刻で、月額$2,400以下の価格のアパートの1%未満が利用可能であり、$1,100以下の価格のアパートの0.4%未満が空いていて賃貸可能です。
これは市全体のほぼ33,000万戸の賃貸住宅のうち、わずか2.4戸の空室ユニットの利用可能性に相当します。供給がそこまで逼迫している場合、賃貸人は競争する必要がありません。借り手がします。
ゾーニング規制が新築建設を阻止
ファーマンセンターの「供給懐疑論」報告書は、土地利用規制と住宅価格の間に因果関係があることを示す研究を集約し、「圧倒的多数の証拠が、供給を制限することは住宅価格を上昇させることを示している」と結論付けました。ニューヨークのゾーニングコードは依然として国内で最も限定的なものの1つです。ニューヨーク市の郊外では、限定的なゾーニング規制が住宅供給不足の主要な原因であり、ゾーニング法は一戸建て住宅以外のものを禁止するか抑止しています。
供給を増加させるには、州の立法措置と、都市全体の開発能力を増加させる「City of Yes for Housing Opportunity」提案のようなローカルゾーニング変更の両方が必要です。市のゾーニング条例を現代化して、いたるところでより多くの住宅を許可することにより、ニューヨークは数年にわたって続いてきた不足を削減し始めることができます。
許可申請の手続きの煩雑さ、高い固定資産税、上昇する保険費用はすべて、ニューヨーク市で他の大都市より少ない住宅が建設される理由の一部です。これらの各摩擦点は、新規プロジェクトのコストの下限を引き上げます。
ニューヨークのレント市場に関する専門家の視点と構造的需要
ニューヨークの賃貸市場は、単一の壊れたメカニズムではありません。それは複数の壊れたメカニズムが同時に機能しているのです。核となる問題は、住宅生産がこれまで継続的な期間に人口と雇用成長に見合っていないことです。ゾーニング規制は、建設業者が建設できる場所を制限します。高い建設コストと労働力不足は、彼らが建設できるものを制限します。規制遵守コストは、新しいユニットに投資することをいとわない賃貸人の数を制限します。その後、需要側では、若年専門家、移民家族、遠隔勤務者を含む成長する世帯ベースが、限定されたユニットプールを巡って競争しています。その結果は、設計ではなく、デフォルトで賃貸人市場です。供給が本当に規模で拡大するまで、借り手は市場が低下させる構造的理由がないコストを吸収し続けるでしょう。
住宅政策と不動産金融の専門家、ニューヨーク市の複合的視点
需要：より多くの世帯、より少ない移動
収入はレントやインフレーションに追いついていないため、労働者階級の家族、ニーズが変わる家族、または新参者が手ごろな価格で住める場所を見つけることがますます困難になっています。同時に、複数の方向から需要が増加し続けています。米国住宅都市開発省はニューヨークを、移民駆動需要が住宅市場に最も顕著な影響を与えた州の1つとして識別しています。
ニューヨーク市の賃借人のわずか15%未満が過去1年以内に現在のアパートに移転しました。これに対して、全国ではおよそ25%です。月額の値上げを制限するレント規制は人々が定住することを促奨しますが、住宅供給の不足は、借り手が価格帯内に他のオプションをほとんど持たないことを意味しています。借り手は足止めされたままで、新規参入者は市場に出回る少量の物件をめぐって競争します。
建設コストが問題を悪化させる
インフレ懸念、資材費、関税が関係する中で、ニューヨーク市の賃貸市場は今後数か月で供給制約に直面する可能性があります。鋼とアルミニウムの関税だけで、市全体のプロジェクト予算を引き上げています。全体として、ニューヨーク市の建設業界の労働力の48.9%は外国生まれであり、米国の大規模都市部で5番目に大きいシェアになっています。
労働供給へのショックは通常、労働力が少なくなるため、企業が労働力をめぐって競争するにつれて賃金を高くします。これらの増加した労働費用は開発業者に、そして最終的には買い手と借り手に転嫁される可能性があります。建設コストの上昇は、建設されるものを減少させます。供給の減少はニューヨーク市のレントを高く保ちます。
ニューヨークのレント：最終的には
要求レントは現在、パンデミック前の傾向が続いていた場合のものよりも15.2%高く、2020年前のペースの約2倍の速度で上昇しています。ニューヨーク市のレントは、単一の悪い政策決定のために上昇しているわけではありません。それらは、供給ギャップ、記録的に低い空室率、限定的なゾーニング、制約された建設、増加する需要、および停滞した賃金成長がすべて同時に機能しているために上昇しています。
多くの研究により、新築工事は家賃上昇を遅くし、規模が十分であれば実際に家賃を削減できることが確認されている。時間をかけて十分な新築工事があれば、空室率が上昇し、それが家賃上昇を遅くまたは逆転させ、ニューヨーカーにより多くの住宅オプションを提供するだろう。供給がそのスケールで拡大するまで、NYCの家賃は景気循環的な問題ではなく、構造的な問題のままである。データを追跡し、代表者に圧力をかけ、目を大きく開いて決定を下してください。
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