Los alquileres en NYC siguen subiendo porque el mercado funciona con 6 fuerzas estructurales superpuestas, y entenderlas es la única forma de darle sentido a lo que los números realmente significan.
Una brecha de oferta décadas en la fabricación
De 2010 a 2023, la oferta de vivienda en la Ciudad de Nueva York aumentó solo 4% mientras que los empleos aumentaron 22%. Esa brecha entre oferta y demanda no es un accidente. Durante décadas, la tasa de crecimiento de vivienda de la Ciudad de Nueva York se ha quedado muy por debajo de la de sus ciudades pares, incluso cuando la economía de la ciudad estaba en auge. Con una población en crecimiento y una economía próspera, no se estaban añadiendo suficientes unidades al parque de viviendas para mantener el ritmo de la demanda, y estas políticas restrictivas de uso del suelo impulsaron directamente los costos de vivienda.
Las estimaciones varían ampliamente, pero un informe de 2021 de la firma de planificación AKRF encontró que la Ciudad de Nueva York necesita 560,000 unidades de vivienda adicionales para 2030, con 227,000 unidades necesarias inmediatamente para compensar la infraproducción pasada. Un análisis de mayo de 2024 de McKinsey en nombre de la Regional Plan Association ubicó la escasez regional en 540,000 unidades.
Los esfuerzos de la Ciudad de Nueva York para abordar su escasez de vivienda han generado cierto crecimiento de la oferta, pero una caída en los permisos sugiere que el crecimiento más lento puede estar en el horizonte. La sola construcción no cerrará una brecha de este tamaño rápidamente.
La desocupación alcanza un mínimo histórico
La tasa de desocupación de la Ciudad de Nueva York ha caído a apenas 1.4 por ciento, la más baja que esta medida ha sido desde 1968. Esa cifra te dice todo sobre el poder de negociación del propietario sobre el inquilino. Solo 1.4% de los apartamentos de la Ciudad de Nueva York estaban desocupados y disponibles para alquilar, la tasa más baja en décadas. La escasez fue aún más profunda para unidades asequibles: menos de 1% de apartamentos con precio inferior a $2,400 por mes estaban disponibles, y menos de 0.4% de los que tenían precio inferior a $1,100 estaban vacíos y listos para alquilar.
Esto se traduce en la disponibilidad de solo 33,000 unidades desocupadas de casi 2.4 millones de unidades de alquiler en toda la ciudad. Cuando la oferta es tan escasa, los propietarios no necesitan competir. Los inquilinos sí.
Las restricciones de zonificación bloquean la nueva construcción
El informe Supply Skepticism del Centro Furman compiló investigaciones que encontraron un vínculo causal entre las restricciones de uso del suelo y los precios de la vivienda, concluyendo que "la preponderancia de la evidencia muestra que restringir la oferta aumenta los precios de la vivienda". El código de zonificación de Nueva York sigue siendo uno de los más restrictivos del país. En los suburbios de la Ciudad de Nueva York, las regulaciones restrictivas de zonificación son un factor clave para la insuficiencia de vivienda, ya que las leyes de zonificación prohíben o desalientan cualquier cosa que no sean casas unifamiliares independientes.
Aumentar la oferta requerirá tanto acciones legislativas estatales como cambios de zonificación local, como los de la propuesta City of Yes for Housing Opportunity, que aumenten la capacidad de desarrollo en toda la ciudad. Al modernizar la ordenanza de zonificación de la ciudad para permitir más vivienda en todas partes, Nueva York puede comenzar a reducir una escasez que ha estado años en la fabricación.
Los trámites burocráticos de permisos, los impuestos sobre la propiedad elevados y los costos de seguros crecientes son parte de por qué se construye menos vivienda en la Ciudad de Nueva York que en otras grandes ciudades. Cada uno de estos puntos de fricción aumenta el costo base para cualquier nuevo proyecto.
Perspectiva de expertos sobre los alquileres de NYC y la demanda estructural
El mercado de alquiler de Nueva York no es un mecanismo único roto. Son varios mecanismos rotos operando a la vez. El problema central es que la producción de vivienda nunca ha coincidido con el crecimiento de la población y el empleo durante ningún período sostenido. Las restricciones de zonificación limitan dónde los constructores pueden construir. Los altos costos de construcción y la escasez de mano de obra limitan lo que pueden permitirse construir. Los costos de cumplimiento normativo limitan cuántos propietarios están dispuestos a invertir en nuevas unidades. Luego, por el lado de la demanda, tienes una base creciente de hogares, incluidos profesionales jóvenes, familias de inmigrantes y trabajadores remotos, todos compitiendo por un grupo fijo de unidades. El resultado es un mercado de propietarios por defecto, no por diseño. Hasta que la oferta se expanda genuinamente a escala, los inquilinos seguirán absorbiendo costos que el mercado no tiene razón estructural para bajar.
Perspectiva compuesta de profesionales de políticas de vivienda y finanzas inmobiliarias, Ciudad de Nueva York
Demanda: más hogares, menos movimiento
Los ingresos no se han mantenido al ritmo de los alquileres o la inflación, lo que sugiere que se ha vuelto cada vez más desafiante para familias de clase trabajadora, familias con necesidades cambiantes o recién llegados encontrar un lugar que puedan permitirse. Al mismo tiempo, la demanda sigue creciendo desde múltiples direcciones. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. identifica a Nueva York como uno de los estados donde la demanda impulsada por la inmigración ha tenido el efecto más pronunciado en los mercados de vivienda.
Apenas menos del 15% de los inquilinos de la Ciudad de Nueva York se mudaron a su apartamento actual en el último año, en comparación con aproximadamente 25% a nivel nacional. Las regulaciones de alquiler que limitan los aumentos mensuales alientan a las personas a quedarse, pero la falta de oferta de vivienda significa que los inquilinos también tienen pocas otras opciones en su rango de precios. Los inquilinos se quedan atrapados en su lugar, y los nuevos entrantes compiten por lo poco que entra en rotación en el mercado.
Los costos de construcción agravan el problema
Con preocupaciones sobre inflación, costos de materiales y aranceles en juego, el mercado de alquiler de NYC podría enfrentar más restricciones de oferta en los próximos meses. Los aranceles de acero y aluminio por sí solos están aumentando los presupuestos de proyectos en toda la ciudad. En general, el 48,9% de la fuerza laboral de la industria de la construcción de la Ciudad de Nueva York nació en el extranjero, lo que la convierte en la quinta mayor participación entre cualquier gran área metropolitana de EE.UU.
Un shock en la oferta de mano de obra típicamente fuerza salarios más altos mientras las empresas compiten por menos trabajadores. Estos costos laborales aumentados probablemente serían trasladados a los desarrolladores y, en última instancia, a los compradores e inquilinos. Los costos de construcción en aumento reducen lo que se construye. La oferta reducida mantiene los alquileres de NYC elevados.
La conclusión sobre los alquileres de NYC
Los alquileres solicitados ahora son 15.2% más altos de lo que hubieran sido si la tendencia previa a la pandemia hubiera continuado, y están subiendo aproximadamente al doble del ritmo que lo hacían antes de 2020. Los alquileres de NYC no están subiendo por una sola mala decisión política. Están subiendo porque una brecha de oferta, desocupación récordmente baja, zonificación restrictiva, construcción restringida, demanda creciente y crecimiento salarial estancado operan todos al mismo tiempo.
Numerosos estudios confirman que la nueva construcción ralentiza el crecimiento de alquileres y puede reducir los alquileres si la escala es suficiente. Con suficiente nueva construcción a lo largo del tiempo, la tasa de desocupación aumentará, lo que a su vez ralentizará o revertirá el crecimiento de alquileres y proporcionará más opciones de vivienda para los neoyorquinos. Hasta que la oferta se expanda a esa escala, los alquileres de NYC seguirán siendo un problema estructural, no cíclico. Mantente atento a los datos, presiona a tus representantes y toma decisiones con los ojos bien abiertos.
Descubre más sobre los alquileres de NYC
- Encuesta de Vivienda y Desocupación de NYC, Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de NYC
- Desafío de Oferta de Vivienda de NYC, Oficina del Contralor de la Ciudad de Nueva York
- La Escasez de Vivienda de NYC está Costando Miles de Millones en Impuestos Perdidos, Gothamist
