皮埃德-à-terre税现已签署成为纽约市法律，对于大约10,000名受影响的房产业主，计时器从1年2026月日开始，而非首份账单到达时。
该法律的实际作用
27年2026月2026日，纽约州立法机构通过了一项新的年度附加税，针对纽约市的高价值第二套住宅，作为2027-年州预算的一部分。该附加税在业主持有该房产的每个财政年度征收，不适用任何豁免，且是在业主已支付的房产税之外。
皮埃德-à-terre税是对纽约市非自住住宅物业征收的年度附加税。该税仅适用于符合"覆盖房产"定义的非自住住宅：价值$5百万美元或以上的一至三户家庭住宅、价值$1百万美元或以上的住宅合作公寓单位，以及价值$1百万美元或以上的住宅公寓单位。
该税适用于从1年2026月30日开始的纽约市财政年度，并将在2031年月日到期，除非议员投票续期。按现有规定，这是一个五年项目，而非永久性措施，不过此类税收项目通常会被延期。
业主需要了解的税率结构
税收的详情显示该房产税将分2个阶段生效。在前2年，由纽约市财政部评估的价值超$1百万美元的公寓和合作公寓将需缴纳该税。价值在$1百万美元至$3百万美元之间的房产将面临4%年税；价值在$3百万美元至$5百万美元之间的房产将面临5.25%税；价值在$5百万美元以上的房产将面临6.5%税。
从1年2028月30日开始，截止日期为2031年月日，该税将转向新的估值模式，对所有价值$5百万美元或以上的一至三户家庭住宅、公寓和合作公寓适用相同税率。向以市场为基础的估值转变预计将增加承税房产的数量。
许多业主没想到的税率：即使$1.1百万美元的合作公寓也会按4%税率触发$44,000美元的年税单。对于$6百万美元的皮埃德-à-terre，附加税为每年$390,000美元。这些都不是小费用。它们改变了非居民业主的整个持有计算。
纽约市如何确定您的居住身份
纽约市财政部每年进行初步的非自住住宅确定。对于财政年度2026-2027，它必须在30年2026月日之前向受影响的业主发送通知，给他们机会提交自住住宅证明，然后才能最终确定附加税。
该部将审查税务申报表和租赁协议等文件，同时考虑业主或直系亲属是否在日历年中占多数日期占用了该房产。财政部有权在通知和听证后，对粗心或恶意虚假陈述处以不超过附加税50%的罚款。
如果您在纽约市拥有一套房产，但您的主要住所在佛罗里达州、康涅狄格州、新泽西州或其他任何地方，只要DOF估值超过阈值，皮埃德-à-terre税就适用于您的纽约市房产。在纽约市拥有高价值住宅房产的个人可能会考虑将该房产用作"自住住宅"以避免附加税。但是，这样做将要求纳税人缴纳纽约州和纽约市个人所得税，否则这只适用于城市居民。
对财政和市场影响的专家看法
皮埃德-à-terre税为纽约市每个非居民业主创造了真正的权衡计算。该附加税在典型持有期间内逐年增加。对于那些搬迁以避免纽约所得税的人来说，这改变了支付城市所得税并保留公寓与吸收年度皮埃德-à-terre附加税哪个更合理的数学运算。以有限责任公司、S型公司或信托形式持有房产的业主面临更多关于受益所有权和居住身份的未解决问题。该法律颁布时仍有重大实施细节留待财政部制定规则，不同价值层级的行为反应至少需要整个财政年度才能清晰衡量。
来自纽约市房地产税务和合规专业人士的行业观点
合作公寓的问题：大多数委员会尚未准备好的风险
DOF将为每个承税单位直接向合作公寓的房产税单据中增加皮埃德-à-terre税，然后合作公寓委员会必须向特定租户股东征收该税。如果租户股东未能支付该税，拖欠可能导致对整个合作公寓楼的留置权。
拒绝偿还建筑物的单个股东会使整个房产处于风险中，而不仅仅是他们自己的公寓。为应对这种风险，合作公寓委员会可能会收紧第二套住宅所有权政策或要求潜在买家提供更详细的居住身份披露。合作公寓委员会可能需要重新审视专有租约和征收程序以解决租户股东拖欠问题。
虽然该税似乎很大，但专家表示纽约市的评估和估值系统严重低估了房产，减轻了负担。城市估值通常可能是真实市场价值的10%或更少。这一差距在第1阶段最为重要。第2阶段从2028年开始，使用基于可比销售的估值，这将使远更多房产接受完全税率。
州外买家现在必须计算什么
这些颁布可能反映了各州使用房产税政策来解决住房可负担性和非居民所有权的全国趋势，可能预示着立法机构对类似措施的兴趣不断增加。纽约是行动最大的市场，但并非唯一的市场。
既然法律已通过，该附加税改变了非居民买家的长期数学运算。年度费用，即使只是百分之几，在典型持有期间内也会产生有意义的复合效应。任何所有权决定，包括重组、出售或转让给信托，都需要在1年2026月1日之前进行，以影响第年的税收责任。
有限责任公司的所有者应保持警惕，密切关注有关皮埃德-à-特雷税的立法发展，特别是在做出可能对该物业在生效后产生影响的所有权、转让、租赁和重组决定之前。
结论：皮埃德-à-特雷税改变了所有权方程
皮埃德-à-特雷税不是一笔小额行政费用。它是非居住地的奢华业主现在必须纳入每项持有和收购决定中的结构性成本。该提案预计每年将为城市带来至少$500百万美元的经常性收入。这些收入直接来自非居住地产业主的资产负债表。
对于任何以纽约市公寓、合作公寓或联排别墅作为二级住宅的高价值持有者来说，皮埃德-à-特雷税要求立即审计居住身份、纽约市财政局估值、所有权结构和长期持有成本。现在做好计算。不要等到第一份账单到达。
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