El impuesto pied-à-terre es ahora ley de la ciudad de Nueva York, y para aproximadamente 10,000 propietarios de propiedades afectados, el reloj comenzó el 1 de julio de 2026, no cuando llega la primera factura.
Qué hace realmente la ley
El 27 de mayo de 2026, la legislatura estatal de Nueva York aprobó un nuevo gravamen anual sobre viviendas secundarias de alto valor en la ciudad de Nueva York como parte del presupuesto estatal 2026-2027. El gravamen se cobra cada año fiscal que se mantiene la propiedad y no se aplica exención alguna, además de los impuestos inmobiliarios que ya pagan los propietarios.
El impuesto pied-à-terre es un gravamen anual sobre propiedades residenciales en la ciudad de Nueva York que no se ocupan como residencia principal. El impuesto se aplica solo a residencias no principales que se ajusten a la definición de "propiedad cubierta": viviendas unifamiliares a trifamiliares valoradas en $5 millones o más, unidades residenciales de cooperativa valoradas en $1 millones o más, y unidades residenciales de condominio valoradas en $1 millones o más.
Se aplica a los años fiscales de Nueva York que comienzan el 1 de julio de 2026, y está programado para expirar el 30 de junio de 2031, a menos que los legisladores voten para renovarlo. Tal como está escrito, es un programa de cinco años, no una característica permanente, aunque programas fiscales como este a menudo se extienden.
La estructura de tasas que los propietarios necesitan entender
Los detalles del impuesto muestran que el impuesto inmobiliario entraría en vigencia en 2 fases diferentes. En los primeros 2 años, los condominios y las cooperativas valoradas en más de $1 millones según el Departamento de Finanzas de la ciudad estarán sujetos al impuesto. Las propiedades valoradas entre $1 millones y $3 millones enfrentarán un impuesto anual del 4%; las propiedades valoradas entre $3 millones y $5 millones enfrentarán un impuesto del 5.25%; y las que superan $5 millones enfrentarán un impuesto del 6.5%.
A partir del 1 de julio de 2028, con una fecha de vencimiento del 30 de junio de 2031, el impuesto pasará a un nuevo modelo de valoración que aplica las mismas tasas a todas las viviendas unifamiliares a trifamiliares, condominios y cooperativas valoradas en $5 millones o más. Se espera que el cambio a valoraciones basadas en el mercado aumente el número de propiedades sujetas al impuesto.
La tasa que muchos propietarios no esperan: incluso una cooperativa de $1.1 millones genera una factura de impuesto anual de $44,000 a la tasa del 4%. Para una pied-à-terre de $6 millones, el gravamen es de $390,000 al año. Esos no son costos menores. Cambian el cálculo completo de tenencia para propietarios no residentes.
Cómo la ciudad determina tu estado de residencia
El Departamento de Finanzas de Nueva York hace una determinación inicial de residencia no principal cada año. Para el año fiscal 2026-2027, debe enviar un aviso a los propietarios afectados antes del 30 de agosto de 2026, dándoles la oportunidad de presentar prueba de residencia principal antes de que se finalice el gravamen.
El Departamento considerará documentos tales como declaraciones fiscales y acuerdos de arrendamiento, además de si el propietario o un miembro de la familia inmediata ocupó la propiedad durante la mayoría de los días durante un año calendario. El Departamento de Finanzas está autorizado a imponer sanciones de hasta el 50% del gravamen por negligencia o tergiversación de mala fe, después de notificación y audiencia.
Si posees una unidad en la ciudad de Nueva York pero tu hogar principal está en Florida, Connecticut, Nueva Jersey o en cualquier otro lugar, el impuesto pied-à-terre se aplica a tu propiedad de Nueva York si la valoración del DOF supera el umbral. Una persona que posea una propiedad residencial de alto valor en la ciudad de Nueva York puede considerar usar la propiedad como una "residencia principal" para evitar el gravamen. Sin embargo, hacer esto requerirá que el contribuyente esté sujeto al impuesto sobre la renta personal del estado de Nueva York y de la ciudad de Nueva York, que de otro modo solo se aplica a los residentes de la ciudad.
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Perspectiva de expertos sobre el impacto fiscal y de mercado
El impuesto pied-à-terre crea un cálculo de compensación genuino para cada propietario no residente en la ciudad de Nueva York. El gravamen se compone anualmente durante un período de tenencia típico. Para alguien que se mudó para evitar el impuesto sobre la renta de Nueva York, esto cambia las matemáticas sobre si pagar el impuesto sobre la renta de la ciudad y mantener el apartamento tiene más sentido que absorber el gravamen anual pied-à-terre. Los propietarios de propiedades mantenidas en LLCs, S-corps o fideicomisos enfrentan capas adicionales de preguntas sin resolver sobre propiedad beneficiaria y residencia. La ley se promulgó con importantes detalles de implementación aún dejados a la elaboración de reglamentos del Departamento de Finanzas, y la respuesta del comportamiento en diferentes niveles de valor tardará al menos un año fiscal completo en medirse claramente.
Perspectiva de la industria, profesionales de impuestos inmobiliarios y cumplimiento de la ciudad de Nueva York
El problema de las cooperativas: un riesgo para el que la mayoría de las juntas no están preparadas
El DOF agregará un impuesto pied-à-terre para cada unidad sujeta directamente a la factura de impuesto de propiedad de una cooperativa, y la junta de la cooperativa debe cobrar el impuesto a los accionistas-inquilinos específicos. Si un accionista-inquilino no paga el impuesto, las morosas podrían resultar en un gravamen en todo el edificio de cooperativa.
Un solo accionista que se niegue a reembolsar el edificio pone toda la propiedad en riesgo, no solo su propio apartamento. En respuesta a tal riesgo, las juntas de cooperativas pueden endurecer las políticas de propiedad de segunda vivienda o requerir divulgaciones de residencia más detalladas de los compradores potenciales. Las juntas de cooperativas pueden necesitar revisar los arrendamientos de propiedad y los procedimientos de cobranza para abordar las morosas de los accionistas-inquilinos.
Aunque el impuesto parece grande, los expertos dicen que el sistema de valoración y evaluación de la ciudad subestima dramáticamente las propiedades, reduciendo la carga. Las valoraciones de la ciudad a menudo pueden ser 10% o menos del verdadero valor de mercado. Esa brecha importa más en la Fase 1. La Fase 2, comenzando en 2028, utiliza valoraciones basadas en ventas comparables, que expondrán muchas más propiedades a la tasa completa.
Lo que los compradores fuera del estado deben calcular ahora
Estas promulgaciones pueden reflejar una tendencia nacional de estados que utilizan la política de impuestos a la propiedad para abordar la asequibilidad de la vivienda y la propiedad ausente, y pueden señalar un apetito legislativo cada vez mayor por medidas similares. Nueva York es el mercado más grande en moverse, pero no está solo.
Ahora que la ley ha sido aprobada, el gravamen cambia las matemáticas a largo plazo para los compradores no residentes. Un cargo anual, incluso una fracción de un porcentaje, se compone significativamente durante un período de tenencia típico. Cualquier decisión de propiedad, incluyendo reestructuración, venta o transferencia a un fideicomiso, debe ocurrir antes del 1 de julio de 2026, para afectar la responsabilidad del Año 1.
Los propietarios de LLC deben mantenerse vigilantes y monitorear cuidadosamente los desarrollos legislativos relacionados con el impuesto pied-à-terre, especialmente antes de tomar decisiones de propiedad, transferencia, arrendamiento y reestructuración que podrían tener un impacto en la propiedad después de su promulgación.
Conclusión: el impuesto pied-à-terre cambia la ecuación de propiedad
El impuesto pied-à-terre no es una pequeña tarifa administrativa. Es un costo estructural que los propietarios de lujo no residentes ahora deben modelar en cada decisión de tenencia y adquisición. Se espera que la propuesta genere al menos $500 millones de dólares al año en ingresos recurrentes para la ciudad. Esos ingresos provienen directamente de los balances de los propietarios de propiedades no residentes.
Para cualquiera que posea un condominio, cooperativa o casa adosada de alto valor en la Ciudad de Nueva York como segunda residencia, el impuesto pied-à-terre exige una auditoría inmediata del estado de residencia, la valuación del DOF, la estructura de propiedad y el costo de tenencia a largo plazo. Haz los cálculos ahora. No esperes a que llegue la primera factura.
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