La taxe pied-à-terre est désormais signée en tant que loi de la ville de New York, et pour approximativement 10,000 propriétaires concernés, l'horloge a commencé le 1 juillet 2026, pas quand la première facture arrive.
Ce que la loi fait réellement
Le 27 mai 2026, la législature de l'État de New York a adopté une nouvelle surtaxe annuelle sur les résidences secondaires de grande valeur à New York City dans le cadre du budget d'État 2026-2027. La surtaxe est facturée chaque année fiscale pendant laquelle la propriété est détenue et aucune exemption ne s'applique, en plus des taxes foncières que les propriétaires paient déjà.
La taxe pied-à-terre est une surtaxe annuelle sur les propriétés résidentielles à New York City qui ne sont pas occupées comme résidence principale. La taxe ne s'applique qu'aux résidences secondaires qui entrent dans la définition de « propriété couverte » : les maisons unifamiliales à trois familles évaluées à $5 millions ou plus, les unités de coopératives résidentielles évaluées à $1 millions ou plus, et les unités de condominiums résidentiels évaluées à $1 millions ou plus.
Elle s'applique aux années fiscales de New York City commençant le 1 juillet 2026, et doit expirer le 30 juin 2031, sauf si les législateurs votent pour son renouvellement. Telle qu'elle est rédigée, il s'agit d'un programme quinquennal, non d'une mesure permanente, bien que les programmes fiscaux comme celui-ci soient souvent prolongés.
La structure des taux que les propriétaires doivent comprendre
Les détails de la taxe montrent que la taxe foncière entrerait en vigueur en 2 phases différentes. Au cours des 2 premières années, les condominiums et les coopératives évalués à plus de $1 millions par le Département des finances de la ville seront assujettis à la taxe. Les propriétés d'une valeur comprise entre $1 millions et $3 millions seront soumises à une taxe annuelle de 4% ; les propriétés évaluées entre $3 millions et $5 millions seront soumises à une taxe de 5.25% ; et celles au-dessus de $5 millions seront soumises à une taxe de 6.5%.
À compter du 1 juillet 2028, avec une date d'expiration du 30 juin 2031, la taxe passera à un nouveau modèle d'évaluation qui applique les mêmes taux à toutes les maisons unifamiliales à trois familles, condominiums et coopératives évalués à $5 millions ou plus. Le passage à des évaluations basées sur le marché devrait augmenter le nombre de propriétés soumises à la taxe.
Le taux que de nombreux propriétaires ne s'attendent pas : même une coopérative de $1.1 millions déclenche une facture fiscale annuelle de $44,000 au taux de 4%. Pour un pied-à-terre de $6 millions, la surtaxe est de $390,000 par an. Ce ne sont pas des coûts mineurs. Ils changent tout le calcul de détention pour les propriétaires non-résidents.
Comment la ville détermine votre statut de résidant
Le Département des finances de New York City fait une détermination initiale de non-résidence principale chaque année. Pour l'année fiscale 2026-2027, il doit envoyer un avis aux propriétaires concernés d'ici le 30 août 2026, leur donnant la chance de soumettre une preuve de résidence principale avant que la surtaxe ne soit finalisée.
Le Département considérera des documents tels que les déclarations fiscales et les contrats de location, en plus de savoir si le propriétaire ou un membre de la famille immédiate a occupé la propriété pendant la majorité des jours au cours d'une année civile. Le Département des finances est autorisé à imposer des pénalités jusqu'à 50% de la surtaxe pour déclaration inexacte par négligence ou de mauvaise foi, après avis et audience.
Si vous possédez une unité à New York City mais que votre résidence principale est en Floride, au Connecticut, au New Jersey ou ailleurs, la taxe pied-à-terre s'applique à votre propriété New-yorkaise si la valeur DOF dépasse le seuil. Une personne qui possède une propriété résidencielle de grande valeur à New York City peut envisager d'utiliser la propriété comme une « résidence principale » pour éviter la surtaxe. Cependant, cela nécessitera que le contribuable soit assujetti à l'impôt sur le revenu des personnes physiques de l'État de New York et de la ville de New York, qui ne s'applique autrement qu'aux résidents de la ville.
Perspective d'experts sur l'impact budgétaire et de marché
La taxe pied-à-terre crée un calcul de compromis véritable pour chaque propriétaire non-résident à New York City. La surtaxe s'accumule annuellement sur une période de détention typique. Pour quelqu'un qui a réinstallé pour éviter l'impôt sur le revenu de New York, cela change les calculs sur la question de savoir si payer l'impôt sur le revenu de la ville et garder l'appartement a plus de sens que d'absorber la surtaxe pied-à-terre annuelle. Les propriétaires de propriétés détenues dans des SARL, des sociétés en commandite par actions ou des fiducies font face à des couches supplémentaires de questions non résolues autour de la propriété réelle et de la résidance. La loi a été promulguée avec des détails de mise en œuvre importants toujours laissés à la réglementation du Département des finances, et la réaction comportementale à différents niveaux de valeur prendra au moins une année fiscale complète à mesurer clairement.
Perspective de l'industrie, professionnels de la fiscalité immobilière et de la conformité de New York City
Le problème des coopératives : un risque pour lequel la plupart des conseils ne sont pas préparés
Le DOF ajoutera une taxe pied-à-terre pour chaque unité assujettie directement à la facture de taxe foncière d'une coopérative, et le conseil de la coopérative doit alors recouvrer la taxe auprès de coopérateurs-locataires spécifiques. Si un coopérateur-locataire n'effectue pas le paiement de la taxe, les arriérés pourraient entraîner un privilège sur tout l'immeuble de la coopérative.
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Un seul actionnaire qui refuse de rembourser le bâtiment met toute la propriété à risque, pas seulement son propre appartement. En réponse à ce risque, les conseils de coopératives pourraient renforcer les politiques de propriété secondaire ou exiger des divulgations de résidance plus détaillées de la part des acheteurs potentiels. Les conseils de coopératives pourraient devoir réévaluer les baux de propriété et les procédures de recouvrement pour tenir compte des arriérés des coopérateurs-locataires.
Bien que la taxe semble importante, les experts disent que le système d'évaluation et d'évaluation de la ville sous-évalue considérablement les propriétés, réduisant le fardeau. Les évaluations de la ville peuvent souvent être 10% ou moins de la véritable valeur marchande. Cet écart est particulièrement important en phase 1. La phase 2, commençant en 2028, utilise des évaluations basées sur les ventes comparables, ce qui exposera beaucoup plus de propriétés au taux complet.
Ce que les acheteurs hors de l'État doivent calculer maintenant
Ces promulgations peuvent refléter une tendance nationale des États utilisant la politique fiscale foncière pour aborder l'accessibilité au logement et la propriété absentéiste, et peuvent signaler un appétit législatif croissant pour des mesures similaires. New York est le plus grand marché à faire ce mouvement, mais ce n'est pas seul.
Maintenant que la loi a été adoptée, la surtaxe change les calculs à long terme pour les acheteurs non-résidents. Une charge annuelle, même une fraction de pour cent, s'accumule de manière significative sur une période de détention typique. Toute décision de propriété, y compris la restructuration, la vente ou le transfert à une fiducie, doit se faire avant le 1 juillet 2026, pour affecter la responsabilité de l'année 1
Les propriétaires de LLC doivent rester vigilants et surveiller attentivement les développements législatifs entourant la taxe sur les pied-à-terre, en particulier avant de prendre des décisions concernant la propriété, le transfert, la location et la restructuration qui pourraient avoir un impact sur la propriété après l'entrée en vigueur.
Conclusion : la taxe sur les pied-à-terre change l'équation de la propriété
La taxe sur les pied-à-terre n'est pas un petit frais administratif. C'est un coût structurel que les propriétaires de luxe non-résidents doivent désormais intégrer dans chaque décision de conservation et d'acquisition. La proposition devrait générer au moins $500 millions par an en revenus récurrents pour la ville. Ces revenus proviennent directement des bilans des propriétaires non-résidents.
Pour quiconque possède un condo, une coopérative ou une maison de ville de haut de gamme à New York comme résidence secondaire, la taxe sur les pied-à-terre exige un audit immédiat du statut de résidence, de l'évaluation du DOF, de la structure de propriété et du coût de détention à long terme. Faites les calculs maintenant. N'attendez pas la première facture.
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