Die Pied-à-terre-Steuer ist jetzt New-York-Stadtrecht, und für die ungefähr 10,000 betroffenen Immobilieneigentümer begann die Frist am 1. 2026., nicht wenn die erste Rechnung ankommt.
Was das Gesetz tatsächlich bewirkt
Am 27. 2026. verabschiedete die Legislatur des Staates New York eine neue jährliche Abgabe auf hochwertige Zweitwohnungen in New York City als Teil des Staatshaushalts 2026-2027. Die Abgabe wird jedes Steuerjahr erhoben, in dem die Immobilie gehalten wird, und es gibt keine Ausnahmen, zusätzlich zu den Grundsteuern, die Eigentümer bereits zahlen.
Die Pied-à-terre-Steuer ist eine jährliche Abgabe auf Wohnimmobilien in New York City, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Die Steuer gilt nur für Nicht-Hauptwohnungen, die unter die Definition von "betroffenen Immobilien" fallen: Ein- bis Dreifamilienhäuser im Wert von $5 Millionen oder mehr, Wohnungsgenossenschaftsanteile im Wert von $1 Millionen oder mehr und Wohnungseigentum im Wert von $1 Millionen oder mehr.
Sie gilt für die Steuerjahre der Stadt New York, die am 1. 2026. beginnen, und soll am 30. 2031. auslaufen, es sei denn, die Gesetzgeber stimmen einer Verlängerung zu. Wie geschrieben, ist es ein Fünf-Jahres-Programm, keine permanente Einrichtung, obwohl solche Steuerprogramme oft verlängert werden.
Die Tarifstruktur, die Eigentümer verstehen müssen
Die Details der Steuer zeigen, dass die Grundsteuer in 2 verschiedenen Phasen in Kraft treten würde. In den ersten 2 Jahren unterliegen Eigentumswohnungen und Genossenschaftsanteile im Wert von mehr als $1 Millionen laut Bewertung der Stadt der Steuer. Immobilien im Wert zwischen $1 Millionen und $3 Millionen unterliegen einer jährlichen Steuer von 4%; Immobilien im Wert von $3 Millionen bis $5 Millionen unterliegen einer Steuer von 5.25%; und solche über $5 Millionen unterliegen einer Steuer von 6.5%.
Ab dem 1. 2028., mit einem Ablaufdatum von 30. 2031., wird die Steuer auf ein neues Bewertungsmodell umgestellt, das die gleichen Sätze auf alle Ein- bis Dreifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Genossenschaftsanteile im Wert von $5 Millionen oder mehr anwendet. Die Umstellung auf marktbasierte Bewertungen wird voraussichtlich die Anzahl der steuerpflichtigen Immobilien erhöhen.
Der Satz, den viele Eigentümer nicht erwartet haben: Selbst eine $1.1 Millionen Genossenschaftswohnung löst eine $44,000 jährliche Steuerschuld zum Satz von 4% aus. Für eine $6 Millionen Pied-à-terre beträgt die Abgabe $390,000 pro Jahr. Das sind keine geringen Kosten. Sie verändern die gesamte Haltungsrechnung für gebietsfremde Eigentümer.
Wie die Stadt Ihren Wohnstatus bestimmt
Das NYC Department of Finance trifft jedes Jahr eine erste Bestimmung zur Nicht-Hauptwohnung. Für das Steuerjahr 2026-2027 muss es den betroffenen Eigentümern bis zum 30. 2026. einen Bescheid zustellen, der ihnen die Möglichkeit gibt, Nachweise über den Hauptwohnsitz einzureichen, bevor die Abgabe abschließend festgesetzt wird.
Die Abteilung wird Dokumente wie Steuererklärungen und Mietverträge berücksichtigen, sowie ob der Eigentümer oder ein unmittelbares Familienmitglied die Immobilie während eines Kalenderjahres die meisten Tage besetzt hat. Das Department of Finance ist befugt, Strafen von bis zu 50% der Abgabe für fahrlässige oder bösgläubige Falschdarstellung nach Mitteilung und Anhörung zu verhängen.
Wenn Sie eine Wohnung in New York City besitzen, aber Ihr Hauptwohnsitz in Florida, Connecticut, New Jersey oder anderswo ist, gilt die Pied-à-terre-Steuer auf Ihre NYC-Immobilie, wenn der DOF-Wert die Schwelle überschreitet. Eine Person, die eine hochwertige Wohnimmobilie in New York City besitzt, könnte erwägen, die Immobilie als "Hauptwohnsitz" zu nutzen, um die Abgabe zu vermeiden. Allerdings setzt dies voraus, dass der Steuerzahler der Einkommensteuer von New York State und New York City unterliegt, die sonst nur auf Stadtbewohner angewendet wird.
-
Fachmeinung zu den Auswirkungen auf die öffentlichen Finanzen und den Markt
Die Pied-à-terre-Steuer schafft eine echte Kostenrechnung für jeden gebietsfremden Eigentümer in New York City. Die Abgabe wächst während einer typischen Haltungsfrist jährlich. Für jemanden, der umgezogen ist, um New Yorks Einkommensteuer zu vermeiden, ändert dies die Rechnung, ob es sinnvoller ist, die Stadteinkommensteuer zu zahlen und die Wohnung zu behalten, oder die jährliche Pied-à-terre-Abgabe zu tragen. Eigentümer von Immobilien, die in LLCs, S-Corps oder Trusts gehalten werden, sind mit zusätzlichen Schichten ungelöster Fragen zum wirtschaftlichen Eigentum und zum Wohnstatus konfrontiert. Das Gesetz wurde mit erheblichen Umsetzungsdetails erlassen, die noch immer der Regelgebung des Department of Finance überlassen sind, und die Verhaltensreaktion in verschiedenen Wertebenen wird mindestens ein volles Steuerjahr dauern, um klar gemessen zu werden.
Perspektive der Branche, Immobiliensteuer- und Compliance-Fachleute in New York City
Das Genossenschaftsproblem: ein Risiko, auf das die meisten Verwaltungen nicht vorbereitet sind
Das DOF addiert eine Pied-à-terre-Steuer für jede betroffene Wohnung direkt zur Grundsteuerrechnung der Genossenschaft, und die Verwaltung muss die Steuer dann von spezifischen Wohnungsanteileigentümern einziehen. Wenn ein Wohnungsanteileigentümer die Steuer nicht zahlt, können Ausfallrückstände zu einem Pfandrecht auf das gesamte Genossenschaftsgebäude führen.
Ein einzelner Anteilseigner, der sich weigert, das Gebäude zu erstatten, gefährdet das gesamte Eigentum, nicht nur seine eigene Wohnung. Als Reaktion auf solche Risiken könnten Verwaltungen die Richtlinien für Zweitwohnungen verschärfen oder von potenziellen Käufern detailliertere Wohnstatus-Offenlegungen verlangen. Verwaltungen könnten ihre Verwaltungsleasing-Verträge und Einzugsverfahren überprüfen müssen, um Wohnungsanteileigentümer-Ausfallrückstände zu beheben.
Während die Steuer groß wirkt, sagen Experten, dass das Bewertungs- und Schätzungssystem der Stadt Immobilien dramatisch unterbewertet, was die Belastung reduziert. Die Stadtbewertungen können oft 10% oder weniger des wahren Marktwerts sein. Dieser Unterschied zählt am meisten in Phase 1. Phase 2, die 2028 beginnt, verwendet vergleichbare Verkaufsbewertungen, die weitaus mehr Immobilien dem vollen Satz aussetzen werden.
Was Käufer aus anderen Bundesstaaten jetzt berechnen müssen
Diese Gesetze könnten einen nationalen Trend von Staaten widerspiegeln, die Grundsteuer-Politik zur Behandlung von Wohnungserschwinglich und Eigentum durch Abwesende nutzen, und könnten einen zunehmenden legislativen Appetit auf ähnliche Maßnahmen signalisieren. New York ist der größte Markt, der sich bewegt, aber es ist nicht allein.
Jetzt, da das Gesetz verabschiedet wurde, ändert die Abgabe die Langzeitmathematik für gebietsfremde Käufer. Eine jährliche Gebühr, selbst ein Bruchteil eines Prozents, wächst bedeutungsvoll über eine typische Haltungsfrist. Jede Eigentumsentscheidung, einschließlich Umstrukturierung, Verkauf oder Übertragung auf einen Trust, muss vor dem 1. 2026. erfolgen, um die Haftung des 1. Jahres zu beeinflussen.
LLC-Eigentümer sollten wachsam bleiben und die legislativen Entwicklungen rund um die Pied-à-Terre-Steuer genau verfolgen, insbesondere bevor sie Entscheidungen zu Eigentum, Übertragung, Vermietung und Umstrukturierung treffen, die sich nach der Verabschiedung auf die Immobilie auswirken könnten.
Fazit: Die Pied-à-Terre-Steuer verändert die Eigentümergleichung
Die Pied-à-Terre-Steuer ist keine kleine Verwaltungsgebühr. Sie ist ein struktureller Kostenfaktor, den Luxusimmobilienbesitzer ohne Wohnsitz nun in jede Halte- und Erwerbsentscheidung einkalkulieren müssen. Der Vorschlag soll der Stadt mindestens $500 Millionen pro Jahr an wiederkehrenden Einnahmen bringen. Diese Einnahmen stammen direkt aus den Bilanzen von Immobilieneigentümern ohne Wohnsitz.
Für alle, die eine hochwertige New Yorker Eigentumswohnung, Genossenschaftswohnung oder ein Townhouse als Zweitwohnsitz besitzen, erfordert die Pied-à-Terre-Steuer eine sofortige Überprüfung des Wohnstatus, der DOF-Bewertung, der Eigentumsstruktur und der langfristigen Haltungskosten. Rechnen Sie jetzt nach. Warten Sie nicht auf die erste Rechnung.
Erfahren Sie mehr über die Pied-à-Terre-Steuer
- NYC Comptroller’s Fiscal Note: The Pied-à-Terre Tax and Its Potential Revenues
- Governor Hochul’s Official Pied-à-Terre Tax Proposal Announcement
- CNBC: New York Passes Mamdani’s Pied-à-Terre Tax, Here’s Who Pays and How Much
