O imposto sobre pied-à-terre agora é lei de Nova York, e para aproximadamente 10,000 proprietários afetados, o cronômetro começou em 1 de julho de 2026, não quando a primeira conta chegar.
O que a lei realmente faz
Em 27 de maio de 2026, a Legislatura do Estado de Nova York aprovou uma nova sobretaxa anual sobre residências secundárias de alto valor em Nova York como parte do orçamento estadual de 2026-2027. A sobretaxa é cobrada a cada ano fiscal em que o imóvel é mantido e nenhuma isenção se aplica, além dos impostos sobre a propriedade que os proprietários já pagam.
O imposto sobre pied-à-terre é uma sobretaxa anual sobre propriedades residenciais em Nova York que não são ocupadas como residência principal. O imposto se aplica apenas a residências não-primárias que se enquadram na definição de "propriedade coberta": casas unifamiliares a trifamiliares avaliadas em $5 milhão ou mais, unidades de co-op residencial avaliadas em $1 milhão ou mais e unidades de condomínio residencial avaliadas em $1 milhão ou mais.
Aplica-se aos anos fiscais de NYC começando em 1 de julho de 2026 e está programado para expirar em 30 de junho de 2031, a menos que os legisladores votem para renová-lo. Como está escrito, é um programa de cinco anos, não um recurso permanente, embora programas fiscais como este sejam frequentemente estendidos.
A estrutura de taxas que os proprietários precisam entender
Os detalhes do imposto mostram que o imposto sobre a propriedade entraria em vigor em 2 fases diferentes. Nos primeiros 2 anos, condomínios e co-ops avaliados em mais de $1 milhão pelo Departamento de Finanças da cidade estarão sujeitos ao imposto. Propriedades avaliadas entre $1 milhão e $3 milhão enfrentarão um imposto anual de 4%; propriedades avaliadas de $3 milhão a $5 milhão enfrentarão um imposto de 5.25%; e aquelas acima de $5 milhão enfrentarão um imposto de 6.5%.
A partir de 1 de julho de 2028, com data de encerramento em 30 de junho de 2031, o imposto mudará para um novo modelo de avaliação que aplica as mesmas taxas a todas as casas unifamiliares a trifamiliares, condomínios e co-ops avaliados em $5 milhão ou mais. A mudança para avaliações baseadas no mercado deve aumentar o número de propriedades sujeitas ao imposto.
A taxa que muitos proprietários não esperam: até um co-op de $1.1 milhão dispara uma conta de imposto de $44,000 anual à taxa de 4%. Para um pied-à-terre de $6 milhão, a sobretaxa é $390,000 por ano. Esses não são custos menores. Eles mudam todo o cálculo de retenção para proprietários não-residentes.
Como a cidade determina seu status de residência
O Departamento de Finanças de NYC faz uma determinação anual inicial de residência não-primária. Para o ano fiscal 2026-2027, deve enviar uma notificação aos proprietários afetados até 30 de agosto de 2026, dando-lhes a chance de apresentar comprovante de residência principal antes que a sobretaxa seja finalizada.
O Departamento considerará documentos como declarações fiscais e contratos de aluguel, além de se o proprietário ou um membro da família imediata ocupou a propriedade pela maioria dos dias durante um ano civil. O Departamento de Finanças está autorizado a impor penalidades de até 50% da sobretaxa por má representação negligente ou de má-fé, após notificação e audiência.
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Se você possui uma unidade em Nova York, mas sua casa principal fica na Flórida, Connecticut, Nova Jersey ou em qualquer outro lugar, o imposto sobre pied-à-terre se aplica à sua propriedade em NYC se o valor do DOF ultrapassar o limite. Um indivíduo que possui uma propriedade residencial de alto valor em Nova York pode considerar usar a propriedade como "residência principal" para evitar a sobretaxa. No entanto, isso exigirá que o contribuinte esteja sujeito ao imposto de renda pessoal do Estado de Nova York e de Nova York, que de outra forma se aplica apenas aos residentes da cidade.
Perspectiva de especialistas sobre o impacto fiscal e de mercado
O imposto sobre pied-à-terre cria um cálculo de troca genuíno para cada proprietário não-residente em Nova York. A sobretaxa aumenta anualmente durante um período de retenção típico. Para alguém que se mudou para evitar o imposto de renda de Nova York, isso muda a matemática sobre se pagar o imposto de renda da cidade e manter o apartamento faz mais sentido do que absorver a sobretaxa anual sobre pied-à-terre. Proprietários de propriedades mantidas em LLCs, S-corps ou fundos enfrentam camadas adicionais de questões não resolvidas em torno da propriedade real e residência. A lei foi promulgada com detalhes significativos de implementação ainda deixados para regulamentações do Departamento de Finanças, e a resposta comportamental em diferentes faixas de valor levará pelo menos um ano fiscal completo para medir claramente.
Perspectiva da indústria, profissionais de impostos e conformidade imobiliária de Nova York
O problema do co-op: um risco para o qual a maioria das assembleias não está pronta
O DOF adicionará um imposto sobre pied-à-terre para cada unidade sujeita diretamente à conta de imposto sobre a propriedade de um co-op, e a assembleia do co-op deve então cobrar o imposto de acionistas-inquilinos específicos. Se um acionista-inquilino não pagar o imposto, as inadimplências podem resultar em um penhor sobre todo o edifício co-op.
Um único acionista que se recusa a reembolsar o edifício coloca toda a propriedade em risco, não apenas seu apartamento. Em resposta a esse risco, as assembleias do co-op podem reforçar as políticas de propriedade de segunda casa ou exigir divulgações de residência mais detalhadas de potenciais compradores. As assembleias de co-op podem precisar revisar contratos de aluguel e procedimentos de cobrança para abordar inadimplências de acionistas-inquilinos.
Embora o imposto pareça grande, especialistas dizem que o sistema de avaliação e avaliação da cidade subavaliza drasticamente as propriedades, reduzindo o ônus. As avaliações da cidade podem ser frequentemente 10% ou menos do valor real de mercado. Essa diferença importa mais na Fase 1. Fase 2, começando em 2028, usa avaliações baseadas em vendas comparáveis, que exporão muito mais propriedades à taxa completa.
O que os compradores de fora do estado devem calcular agora
Essas promulgações podem refletir uma tendência nacional de estados usando política de impostos sobre a propriedade para abordar asequibilidade de habitação e propriedade ausente, e podem sinalizar crescente apetite legislativo por medidas semelhantes. Nova York é o maior mercado a se mover, mas não está sozinho.
Agora que a lei foi aprovada, a sobretaxa muda a matemática de longo prazo para compradores não-residentes. Uma taxa anual, mesmo uma fração de um por cento, se acumula significativamente durante um período de retenção típico. Qualquer decisão de propriedade, incluindo reestruturação, venda ou transferência para um fundo, precisa acontecer antes de 1 de julho de 2026, para afetar a responsabilidade do Ano 1.
Os proprietários de LLC devem permanecer vigilantes e monitorar cuidadosamente os desenvolvimentos legislativos em torno do imposto pied-à-terre, especialmente antes de tomar decisões de propriedade, transferência, aluguel e reestruturação que possam afetar a propriedade após a promulgação.
Conclusão: o imposto pied-à-terre muda a equação de propriedade
O imposto pied-à-terre não é uma pequena taxa administrativa. É um custo estrutural que proprietários de luxo não residentes devem agora incorporar em todas as decisões de manutenção e aquisição. Espera-se que a proposta gere pelo menos $500 milhões por ano em receita recorrente para a cidade. Essa receita vem diretamente dos balanços patrimoniais dos proprietários não residentes.
Para quem possui um condomínio, cooperativa imobiliária ou townhouse de alto valor em Nova York como segunda residência, o imposto pied-à-terre exige uma auditoria imediata do status de residência, avaliação do DOF, estrutura de propriedade e custo de manutenção de longo prazo. Faça as contas agora. Não espere pela primeira fatura.
Descubra mais sobre o imposto pied-à-terre
- Nota Fiscal do Controlador de NYC: O Imposto Pied-à-Terre e Suas Receitas Potenciais
- Anúncio Oficial da Proposta de Imposto Pied-à-Terre da Governadora Hochul
- CNBC: Nova York Aprova o Imposto Pied-à-Terre de Mamdani, Quem Paga e Quanto
