Os aluguéis em NYC continuam subindo porque o mercado opera com base em 6 forças estruturais sobrepostas, e entendê-las é a única forma de dar sentido ao que os números realmente significam.
Uma defasagem de oferta que leva décadas em elaboração
De 2010 a 2023, a oferta habitacional em Nova York aumentou apenas 4% enquanto os empregos aumentaram 22%. Essa lacuna entre oferta e demanda não é um acaso. Por décadas, a taxa de crescimento habitacional de Nova York ficou bem atrás de suas cidades pares, mesmo com a economia da cidade em expansão. Com uma população crescente e economia próspera, não havia unidades suficientes sendo adicionadas ao estoque habitacional para acompanhar a demanda, e essas políticas restritivas de uso do solo aumentaram direitamente os custos habitacionais.
As estimativas variam amplamente, mas um relatório de 2021 da empresa de planejamento AKRF descobriu que Nova York precisa de 560,000 unidades habitacionais adicionais até 2030, com 227,000 unidades necessárias imediatamente para compensar a subprodução anterior. Uma análise de maio de 2024 da McKinsey em nome da Regional Plan Association colocou a defasagem regional em 540,000 unidades.
Os esforços de Nova York para enfrentar a defasagem habitacional levaram a algum crescimento de oferta, mas uma queda nas licenças sugere que um crescimento mais lento pode estar no horizonte. Apenas construção não fechará uma lacuna desse tamanho rapidamente.
Vacância atinge uma mínima histórica
A taxa de vacância de Nova York caiu para apenas 1.4%, o mais baixo que essa medida já registrou desde 1968. Esse número diz tudo sobre a alavancagem do proprietário sobre o inquilino. Apenas 1.4% dos apartamentos de Nova York estavam vazios e disponíveis para aluguel, a menor taxa em décadas. A defasagem foi ainda maior para unidades acessíveis: menos de 1% dos apartamentos com preço abaixo de $2,400 por mês estavam disponíveis, e menos de 0.4% dos com preço abaixo de $1,100 estavam vazios e prontos para aluguel.
Isso se traduz na disponibilidade de apenas 33,000 unidades vazias de quase 2.4 milhões de unidades para aluguel em toda a cidade. Quando a oferta está tão apertada, os proprietários não precisam competir. Os inquilinos fazem.
Restrições de zoneamento bloqueiam novas construções
O relatório Supply Skepticism do Furman Center compilou pesquisas que encontraram um vínculo causal entre restrições de uso do solo e preços habitacionais, concluindo que a "grande maioria das evidências mostra que restringir a oferta aumenta os preços imobiliários." O código de zoneamento de Nova York permanece um dos mais restritivos do país. Nos subúrbios de Nova York, regulações de zoneamento restritivas são um fator chave para a escassez de habitação, pois as leis de zoneamento proíbem ou desestimulam qualquer coisa além de casas unifamiliares isoladas.
Aumentar a oferta exigirá tanto ações legislativas estaduais quanto mudanças de zoneamento local, como aquelas na proposta City of Yes for Housing Opportunity, que aumentem a capacidade de desenvolvimento em toda a cidade. Ao modernizar a ordenança de zoneamento da cidade para permitir mais habitação em todos os lugares, Nova York pode começar a reduzir uma defasagem que vem de anos.
A burocracia de licenciamento, os altos impostos sobre propriedade e os custos crescentes de seguro são todos parte do motivo pelo qual menos habitações são construídas em Nova York do que em outras grandes cidades. Cada um desses pontos de fricção aumenta o piso de custo para qualquer novo projeto.
Perspectiva de especialistas sobre aluguéis em NYC e demanda estrutural
O mercado de aluguel de Nova York não é um único mecanismo quebrado. São vários mecanismos quebrados funcionando ao mesmo tempo. A questão central é que a produção habitacional nunca correspondeu ao crescimento populacional e de empregos durante qualquer período sustentado. Restrições de zoneamento limitam onde os construtores podem construir. Custos de construção elevados e escassez de mão de obra limitam o que eles podem se permitir construir. Custos de conformidade regulatória limitam quantos proprietários estão dispostos a investir em novas unidades. Depois, no lado da demanda, você tem uma base crescente de famílias, incluindo profissionais jovens, famílias de imigrantes e trabalhadores remotos, todos competindo por um conjunto fixo de unidades. O resultado é um mercado de proprietários por padrão, não por design. Enquanto a oferta não se expandir genuinamente em escala, os inquilinos continuarão absorvendo custos que o mercado não tem razão estrutural para baixar.
Perspectiva composta de profissionais de política habitacional e finanças imobiliárias, Nova York
Demanda: mais famílias, menos mobilidade
As rendas não acompanharam os aluguéis ou a inflação, sugerindo que se tornou cada vez mais desafiador para famílias da classe trabalhadora, famílias com necessidades em mudança ou recém-chegados encontrar um lugar que possam pagar. Ao mesmo tempo, a demanda continua crescendo de múltiplas direções. O Departamento dos EUA de Habitação e Desenvolvimento Urbano identifica Nova York como um dos estados onde a demanda impulsionada pela imigração teve o efeito mais pronunciado nos mercados habitacionais.
Pouco menos de 15% dos inquilinos de Nova York se mudaram para seu apartamento atual nos últimos doze meses, comparado a cerca de 25% em nível nacional. Regulações de aluguel que limitam aumentos mensais incentivam as pessoas a ficarem no mesmo lugar, mas a falta de oferta habitacional significa que os inquilinos também têm poucas outras opções em sua faixa de preço. Os inquilinos ficam presos no mesmo lugar, e os novos entrantes competem pelo pouco que circula no mercado.
Custos de construção agravando o problema
Com preocupações inflacionárias, custos de materiais e tarifas em jogo, o mercado de aluguel de NYC pode enfrentar mais limitações de oferta nos próximos meses. Apenas as tarifas sobre aço e alumínio estão elevando os orçamentos de projetos em toda a cidade. No geral, 48,9% da força de trabalho da indústria de construção de Nova York é nascida no exterior, tornando-a a quinta maior participação entre qualquer grande área metropolitana dos EUA.
Um choque na oferta de mão de obra tipicamente força os salários para cima conforme as empresas competem por menos trabalhadores. Esses custos de mão de obra aumentados provavelmente seriam repassados aos desenvolvedores e, em última análise, aos compradores e inquilinos. O aumento dos custos de construção reduz o que é construído. A oferta reduzida mantém os aluguéis de NYC elevados.
O resumo sobre aluguéis em NYC
Os aluguéis solicitados são agora 15.2% mais altos do que teriam sido se a tendência pré-pandemia tivesse continuado, e estão subindo em aproximadamente o dobro da velocidade que tinham antes de 2020. Os aluguéis de NYC não estão subindo por causa de uma única decisão de política ruim. Estão subindo porque uma defasagem de oferta, vacância em níveis mínimos históricos, zoneamento restritivo, construção limitada, demanda crescente e crescimento salarial estagnado operam tudo ao mesmo tempo.
Numerosos estudos confirmam que novas construções desaceleram o crescimento dos aluguéis e podem até reduzi-los se a escala for suficiente. Com construção nova suficiente ao longo do tempo, a taxa de vacância aumentará, o que por sua vez desacelerará ou reverterá o crescimento dos aluguéis e fornecerá mais opções de moradia para os nova-iorquinos. Até que a oferta se expanda nessa escala, os aluguéis de NYC permanecerão um problema estrutural, não cíclico. Acompanhe os dados, pressione seus representantes e tome decisões com os olhos bem abertos.
Descubra mais sobre os aluguéis de NYC
- Pesquisa de Habitação e Vacância de NYC, Departamento de Preservação e Desenvolvimento de Habitação de NYC
- Desafio de Oferta de Habitação de NYC, Escritório do Controlador da Cidade de Nova York
- A Escassez de Habitação de NYC Custando Bilhões em Impostos Perdidos, Gothamist
